Kentsel dönüşüm süreci, günümüzde pek çok mülkiyet sahibinin hem heyecanla hem de kaygıyla takip ettiği hukuki bir süreçtir. Riskli yapıların yenilenmesi aşamasında en büyük tartışma konusu, eski dairenin haklarının yeni binada nasıl korunacağıdır.
Kentsel dönüşüm ile yapılan binalarda arsa payı, konum, büyüklük korunmak zorunda mıdır? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/4855 Esas ve 2019/8655 Karar sayılı ilamı, bu soruya mülkiyet hakkı çerçevesinde tarihi bir cevap vererek mülk sahiplerinin haklarını güvence altına almıştır.
Bir hukuk bürosu olarak, müvekkillerimizin kentsel dönüşüm sürecinde haksızlığa uğramaması için bu rehber içeriği hazırladık. Eğer siz de dairenizin küçüldüğünü veya konumunun kötüleştiğini düşünüyorsanız, erdogduhukuk.com adresinden uzman kadromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Söz konusu kararda Yargıtay, kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılan binaların yerine yenisi yapılırken kat maliklerinin haklarının "orantısız" şekilde azaltılamayacağını açıkça vurgulamıştır. Mahkeme, mülkiyet hakkının kutsallığına değinerek şu temel ilkeleri belirlemiştir:
Orantılılık İlkesi: Yeni yapılacak binada maliklerin payları, eski binadaki değerleriyle orantılı olmalıdır.
Sebepsiz Zenginleşme Yasağı: Bir malikin dairesi değer kazanırken diğerininkinin haksız yere değer kaybetmesi hukuka aykırıdır.
Özelliklerin Muhafazası: Mümkün olduğu ölçüde bağımsız bölümün katı, cephesi, manzarası ve büyüklüğü korunmalıdır.
Bu karar, müteahhitlerin veya çoğunluk kararı alan diğer maliklerin, azınlıkta kalan kişilerin haklarını gasp etmesinin önüne geçmektedir.
Arsa payı, bir bağımsız bölümün (daire veya dükkan) arsa üzerindeki ortak mülkiyet payını ifade eder. Kentsel dönüşümde arsa payı, yeni binada alacağınız dairenin hem büyüklüğünü hem de değerini belirleyen temel unsurdur.
Hatalı belirlenmiş bir arsa payı, yeni binada size daha küçük bir daire verilmesine veya şerefiyesi düşük bir konuma yerleştirilmenize neden olabilir. Bu nedenle sürecin başında Arsa Payı Düzeltme Davası açmak kritik bir öneme sahiptir.
| Unsur | Etkisi |
| Konum ve Cephe | Caddeye bakan veya manzaralı dairelerin arsa payı daha yüksek olmalıdır. |
| Metrekare (Büyüklük) | Alan büyüdükçe pay artmalıdır ancak tek kriter bu değildir. |
| Kat Durumu | Ara katlar ile giriş katlar arasındaki değer farkı paya yansıtılmalıdır. |
| Kullanım Amacı | Ticari dükkanların arsa payı genellikle konutlara göre daha fazladır. |
Eğer kentsel dönüşüm projesinde size önerilen daire, eski dairenizin niteliklerini taşımıyorsa yasal haklarınız mevcuttur. Yargıtay’ın da belirttiği üzere, yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin özellikleri muhafaza edilmek zorundadır.
Kat malikleri kurulunda alınan kararlara, haklarınızın korunmadığı gerekçesiyle muhalif kalabilir ve tutanağa şerh düşebilirsiniz. Bu, ileride açacağınız davalar için temel oluşturur.
Projenin hakkaniyete aykırı olduğu durumlarda mahkeme kanalıyla bilirkişi incelemesi talep edilerek, eski ve yeni durum arasındaki değer farkı raporlanabilir.
Eğer bina tamamlanmış ve size daha düşük değerli bir yer verilmişse, uğradığınız zararın nakden tazmin edilmesini talep edebilirsiniz. Erdoğdu Hukuk olarak, bu tür teknik davalarda bilirkişi raporlarının denetlenmesi ve hak kaybının ispatı noktasında profesyonel destek sunuyoruz.
Kentsel dönüşüm sadece bir inşaat faaliyeti değil, aynı zamanda bir mülkiyet transferidir. Anayasamızın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, bu anayasal hakkın kentsel dönüşümdeki yansımasıdır.
Kentsel dönüşüm ile yapılan binalarda arsa payı, konum, büyüklük korunmak zorunda ilkesi, maliklerin "evinden olma" korkusunu yenmek ve adaleti sağlamak için vardır. Teknik olarak teknik oda sayısı, tavan yüksekliği ve hatta balkon kullanım alanları bile bu değerlendirmenin bir parçasıdır.
1. Eski dairem 100 m2 idi, yeni binada 80 m2 veriliyor. Bu yasal mı?
İmar planındaki değişiklikler veya binadaki ortak alanların (asansör, yangın merdiveni vb.) artması nedeniyle bir miktar küçülme olağandır. Ancak bu küçülme diğer maliklerle orantısız ise veya haksız bir değer kaybı yaratıyorsa itiraz edebilirsiniz.
2. Arsa payı düzeltme davası ne zaman açılmalıdır?
İdeal olan, bina yıkılmadan veya kat irtifakı kurulmadan önce açılmasıdır. Ancak Yargıtay uygulamalarına göre, haklı sebepler varsa süreç içerisinde de hukuki yollara başvurulabilir.
3. Müteahhit istediği daireyi istediği kişiye verebilir mi?
Hayır. Daire paylaşımı adil bir şerefiye listesine dayanmalıdır. Eski konumunuz (örneğin ön cephe kat 3) yeni binada da size en yakın konumda temsil edilmelidir.
4. Çoğunluk kararı ile benim hakkım kısıtlanabilir mi?
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunlukla karar alınabilir ancak bu çoğunluk, azınlığın mülkiyet hakkını özünden zedeleyemez. Haksız kararlara karşı iptal davası açma hakkınız saklıdır.
5. Avukat tutmak zorunda mıyım?
Kentsel dönüşüm mevzuatı teknik ve karmaşıktır. Hem gayrimenkul hukuku hem de inşaat tekniklerine hakim bir avukatla çalışmak, milyonluk yatırımınızı korumanızı sağlar.
Gayrimenkul hukuku, sadece kanun maddelerini bilmeyi değil, aynı zamanda emsal kararları takip etmeyi gerektirir. Erdoğdu Hukuk olarak:
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve denetlenmesi,
Arsa payı düzeltme davalarının takibi,
Müteahhitlerle yapılacak müzakerelerin yönetimi,
Yargıtay içtihatları doğrultusunda hak savunuculuğu,
konularında uzmanız.
Dönüşüm sürecinde "kâr" etmek isterken "hak" kaybetmeyin. Biz, mülkünüzün gerçek değerini ve hukuki güvenliğini korumak için buradayız.
GÜÇLÜ BİR GELECEK İÇİN HAKKINIZI ŞİMDİ SAVUNUN!
Kentsel dönüşüm sürecinde size sunulan şartlar adaletsiz mi? Dairenizin konumu veya büyüklüğü konusunda endişeleriniz mi var? Profesyonel hukuki destek alarak mülkiyet hakkınızı güvence altına alın.
Hemen Bilgi Alın: erdogduhukuk.com
İletişim: 0543 798 30 19
Ofisimiz: Küçükbakkalköy Mah. Kayışdağı Cad. Metal İş Merkezi No:101 Ataşehir/İstanbul
Erdoğdu Hukuk – Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukukunda Güvenilir Çözüm Ortağınız.
Turkish
English
Russian
German
